如何在 2022 年抵押公寓并赚钱：分步说明和专家建议

随着经济形势的变化，银行会软化或收紧信贷政策。 20 年前，贷款是谨慎发放的：有担保的或有担保的。 随着时间的推移，出现了更多的小额信贷机构，发放的贷款和信用卡数量也随之增加。 对借款人的要求水平有所下降。

但近年来的经济动荡正迫使银行和其他贷方再次变得更有选择性。 2022年，唯一可靠的获得贷款的方法是抵押公寓并快速获得资金。

我们准备了分步说明，并与专家讨论了如何正确执行所有操作。

关于公寓承诺的主要内容

公寓抵押贷款要求

在我们的国家，对公寓的抵押没有统一的要求——无论是对房产本身，还是对想要收钱的人。 贷方仅受其财务利益和风险评估的指导。

例如，一家银行永远不会将 ZATO 的公寓作为抵押品，因为这些都是封闭的城市。 如果借款人无法还款，公寓将不得不出售，而且很难做到。 对于贷方来说，尽快取回他们的钱很重要。 另一家银行可能会接受这样的公寓，但会提供稍高的利率，并且提供的资金少于住房的实际成本。

每个贷方的允许借款人肖像也不同。 如果一个人没有固定的工作和收入，大型银行可能会拒绝。 或者提供不太优惠的条件。 相反，信贷和消费者合作社以及私人投资者在评估申请人的资金方面并不那么重要。

我们分析了 2022 年债权人的报价，并得出了我国公寓抵押品的“算术平均”要求。

该公寓位于一个设有贷方代表处的城市。 如果银行（尽管它不仅可以接受住房作为抵押）在您所在的地区没有分行和分行，那么不太可能考虑这样的公寓。 原因很简单：如果借款人无法偿还债务，那么他将不得不被驱逐、起诉和出售。 这些是贷方的成本，特别是如果他位于另一个城市。

公寓的状况。 贷方不会看新壁纸和双层玻璃窗。 当然，如果公寓在火灾之后，那么它就没有流动性。 但总的来说，漂亮的家具和新的厨房设备不会影响成本。 毕竟，这是一套被抵押的公寓，有可能很快被卖掉。

对债权人来说，重要的是房子不是紧急的，破旧的。 对层数和公寓数量有要求。 例如，有六套公寓的两层住宅——这些都是在苏联早期建造的——不属于大多数债权人的标准。 如果房子有木地板——而且，很可能，保释也不是一种选择。

所有通信必须正常工作：燃气、电力、供暖和供水。 通常不允许非法重建。 例如，如果厨房和房间之间的墙壁在带有燃气灶的公寓中被拆除，这是至关重要的。 但如果只是重做食品储藏室，则由银行自行决定。 在 BTI 中合法化的重建是可以接受的。

贷方如何知道该公寓是流动的？ 这很简单：您需要订购评估。 这是一项付费服务​​。 在我国，平均费用为 5-15 千卢布。 专家会来，拍照，写结论——评价相册。 检查员将指出出售公寓的平均成本，银行将在此基础上得出有关贷款规模的结论。

所有权的基础。 简单地说，你是怎么得到这间公寓的。 贷款人的理想基础是销售合同。 也就是你曾经自己买过房子，现在要抵押了。 或者你已经私有化了一套公寓。 回想一下，私有化始于 1991 年。

他们对根据捐赠协议和作为遗产收到的公寓持谨慎态度。 特别是如果公寓最近搬到了你身边。 突然，几个月后，犯罪或司法背景将被揭露？ 例如，在分割财产时会有没有考虑到利益的继承人。

同时，此类公寓仍被接受，但要求他们出具产权保险。 根据这样的政策，如果突然在法庭上对捐赠协议或遗产提出上诉，保险公司承诺支付公寓费用。

被逮捕的公寓和签订了捐赠协议的公寓不适合。 法院可以没收公寓。 例如，当其所有者涉及刑事案件时，就会发生这种情况。 或者他们向他讨债。 贷款人不会接受已经起草了捐赠协议的公寓。

大多数情况下，他们不接受出租的公寓。 但贷方无法发现这一点——相信你的话。 另一件事是，在紧急情况下，这可能对您不利。 想象一下，您抵押了一套公寓并为其投保，但同时您将其出租给租户。 他们有煤气泄漏，房屋损坏。 公寓被他人使用，保险公司将拒绝赔偿。

对借款人的要求

当您想通过公寓获得资金时，贷方也会将您评估为借款人。 银行有最严格的标准。

年龄。 在大多数情况下，公民从 18 岁起就可以处分他的财产。16 岁以上的人有例外，如果解放得到法院的承认——也就是说，一个人被认为完全有能力，这意味着他可以处分财产，包括质押财产。

但是，在发放贷款时，银行会提高借款人的最低年龄。 较低的酒吧通常是 20-21 岁。 上栏相当宽——从 65 岁到 85 岁不等。 在这个年龄的时候，贷款应该已经完全关闭了。

例子。 一位 50 岁的城市居民想抵押一套公寓并将钱还给银行 20 年。 但是，银行只向 65 岁以下的借款人提供贷款。 也就是说，您只需贷款 15 年或寻找另一家银行。

工作经验和收入。  信用消费合作社 (CPC) 和私人投资者尽可能忠诚于那些想要抵押公寓并赚钱的人。 银行再次成为这方面最关键的因素。 准备一份2-NDFL证书（关于收入），你需要在最后一个地方工作至少3-6个月。 同时，银行明白并非所有的都在正式运作。 因此，他们可能同意接受您的银行对账单作为替代方案。 该声明应表明借款人定期收到钱，并且他的账户中有资金。

信用记录。 首先，银行在关注，中共也在关注。 信用记录保存在专门的机构中。 它们传输有关为此人登记了哪些贷款、是否按时付款的信息。 

抵押公寓的分步说明

1. 选择贷方

选择是在银行、信贷消费者合作社 (CPC) 或私人投资者之间。 每个都有自己的优点和缺点，我们将在下面讨论。

2.准备文件

要抵押公寓，您需要：

• 填写申请表（每个贷方都有自己的表格）；
• 带有登记的护照原件；
• 第二份文件（SNILS、驾驶执照、纳税人识别号、军人身份证、护照，有时是一次性的——每个债权人都有自己的要求）；
• 2-NDFL收入证明（可以在会计部门索取，也可以在税务服务网站的个人账户中下载——首先是银行索取）；
• 工作簿的副本或摘录（银行也要求）；
• 如果您已婚且未签订婚姻合同，根据该合同，配偶 (a) 没有公寓，也不作为贷款的共同借款人，那么您需要出具登记处的证明；
• 确认公寓所有权：销售合同、USRN 摘录、继承证明、捐赠协议或法院判决。

3. 了解保险和估值

首先，贷方会要求对公寓进行评估。 法律没有强制要求这样做，但在实践中几乎总是执行此程序。 不可能相信借款人所说的他的公寓要花一定的钱。 评估公司工作很快。 在此之前，请检查是否有任何评估公司适合或仅来自银行或CPC认可的评估公司。 专家会来，制作评估相册（平均1-3天），并写下关于住房成本的结论。

之后，贷方将能够宣布他准备提供的担保金额。 请注意，没有人会赊账 100% 的公寓价格。 好吧，如果他们给出市场价值的 80-90%。 例如，估价师写道，该房产价值 10 万卢布。 贷方同意提供该金额的 75%，即 7,5 万卢布。 请记住，贷方不是公寓的买方。 他有一个不同的任务：给钱，挣钱，如果出现问题，迅速卖掉抵押物并归还他自己的。

在交易之前，您必须同意公寓的保险。 保险公司必须确认已准备好为借款人的对象和寿命投保。 形式上，任何公司都适合。 但是，贷方通常会指明与他们合作的保险公司。 如果您选择另一家公司，那么申请可能会被视为更长甚至被拒绝而无需解释。

借款人不需要为所有权投保（我们在上面谈到了这项服务）。 但是，在这种情况下，贷方可能会拒绝或提高利率。

4. 注册质押

在这个阶段，以Rosreestr为代表的国家参与了此案。 该部门负责对该国的土地和房地产进行核算。 对他来说，你为了什么和在什么条件下贷款并不重要。 他充当交易纯度的一种保证人。 从现在开始，在您公寓旁边的 USRN 中的那部分将有产权负担。 该声明将表明该公寓已被抵押。 这是必要的，以避免将来发生纠纷。

5. 贷款审批和收款条款

平均而言，整个过程需要 14 天。 这是如果您不急于任何地方，但不要延迟收集文件。 让我们看看这个时间段是由什么组成的：

• 贷方对申请的预先批准——2022年需要几个小时甚至几分钟；
• 批准申请 - 最多五天，最长的程序是银行，在这个阶段您需要提供所有文件；
• 保险和估值——公司工作很快，但不是立即进行，这些程序我们最多需要五天时间；
• 在 Rosreestr 进行质押登记——从收到申请及其所附文件之日起五个工作日，通过 MFC 进行登记时——七个工作日，尽管每个人都可以更快地使用它；
• 收款——在质押登记后立即收款。

租公寓的最佳地点在哪里？

1.银行

就利率而言，最有利可图的选择。 这将低于CPC和投资者。 但抵押公寓和赚钱是最难的事情。 因为他们仔细考虑借款人：损益表、工作簿、信用记录。 你可以不用它，但这样费率会更高。 此外，银行的审批速度是最低的。 你不会很快得到钱。

2. 私人投资者

2022 年，投资者只能向个人企业家和法人实体发放保释金，用于业务发展。 他们被禁止向普通公民贷款。

如果您有个人企业家或有限责任公司和适合保释的公寓，那么您可以从投资者那里获得贷款。 这是一个对赚钱感兴趣的普通人。 同时，他可以通过经纪人，伴随交易法律方面的管理公司行事。

投资者的贷款利率高于银行和 CPC。 但是你可以尽快拿到钱。

3. 其他选项

小额信贷组织，它们也是小额信贷机构或“快钱”，不能接受公寓作为抵押品。 法律禁止。 当铺也不收房。 只剩下 CPC——信用消费合作社。 他们的登记在中央银行的网站上¹. 如果一家公司不在名单上，请不要与它合作。

CPC 只向其股东提供贷款。 按照现代标准，这种格式看起来很古老。 毕竟，最初，合作社被发明为“互助基金”。 也就是一群人联合起来决定：我们给一个普通基金加钱，如果其中一个股东需要资金，我们就给他贷款。 我们会帮助一个人，我们会自己赚钱。

现代 PDA 的工作方式与此相同，只是它们几乎接受所有人为股东，而且您无需为加入付费。 也就是说，借款人被合作社接纳，他们提供担保贷款，然后他将钱支付给中共。 只要他还清债务，他就可以离开。 

合作社尽可能忠实于借款人的画像，并且比银行更快地给予批准。 但他们的百分比更高。

偿还公寓抵押贷款的条件

贷款协议中规定了所有条件。 它们与普通贷款没有太大区别。 必须在每个月的特定日期付款。 您可以提前偿还贷款而不会受到任何罚款。 偿还债务后，押金将从公寓中扣除。

如果借款人一年中至少 18 次逾期还款，银行有权收回该财产。 对所有家庭成员（包括 XNUMX 岁以下的孩子）来说，无家可归是一个真正的威胁。

在您还清债务时，未经债权人同意，您不能对公寓做任何事情。 你可以生活，也可以进行美容修复。 但重新开发、出售和出租——只有在获得质押物所有者的许可的情况下。

热门问答

回答问题 GLS Invest Management Company (GLS INVEST) 的律师 Alexander Morev。

来源:

1. 中央银行网站。 https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. 16.07.1998 年 102 月 26.03.2022 日第 01.05.2022-FZ 号联邦法律（19396 年 8 月 3 日 17125 日修订）“关于抵押（不动产质押）”（经修订和补充，自 9 月 17 日起生效） . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_0/b7eebfdbd0420ea375ea19bXNUMXdcXNUMXcXNUMXdXNUMXfXNUMXfXNUMX/。